Чем грозит занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи

На рынке недвижимости нередки случаи, когда продавец просит покупателя прописать в договоре сумму, которая меньше реальной цены объекта недвижимости. Самая частая причина — желание снизить налогооблагаемую базу. И на первый взгляд в этой ситуации нет ничего экстраординарного, но по факту, во-первых, это незаконно, а, во-вторых, скрывает ряд рисков для каждой из сторон сделки.

Теоретически в договоре можно указать любую цену, договоренность о которой есть между продавцом и покупателем. Это принцип свободы договора, предусмотренный статьей 421 ГК РФ. Вопрос лишь в том, насколько это оправдано.

«Занижение стоимости», как правило, связано со стремлением продавца уйти от налогов. Согласно текущему законодательству, собственник квартиры, владеющий недвижимостью менее 3 или 5 лет (в зависимости от даты покупки и условий, при которых квартира перешла в собственность), при ее продаже обязан заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13%. Если ранее квартира была приобретена по договору купли-продажи, налогооблагаемая база — разница между ценами, указанными в предыдущем договоре купли-продажи и в новом. Если собственник продает жилье по той же цене, что и купил, налоговая база равна нулю.

Чья инициатива?

Инициатором занижения стоимости могут выступать и продавцы, и покупатели: продавец хочет избежать налога, покупатель хочет скрыть свои доходы и не афишировать наличие у них крупных денежных средств.

Механизм продажи

Схема такого рода сделок выглядит следующим образом. Заниженная стоимость объекта указывается в договоре купли-продажи, который регистрируется в Росреестре. Реальную же сумму могут прописать в дополнительном соглашении, а факт передачи и получения денег подтвердить расписками. Однако дополнительные документы, кроме зарегистрированного договора, не несут никакой юридической силы. Получается, что если будет спорная ситуация, во внимание примется только та сумма, которая была прописана в зарегистрированном договоре.

Чем рискует покупатель?

При заключении договора с заниженной ценой на недвижимость покупатель рискует больше продавца. Во-первых, в случае какого-либо судебного разбирательства такой человек, скорее всего, не будет признан судом добросовестным покупателем. Он ведь сознательно вступил в сговор и нарушил закон. А сегодняшнее законодательство отводит важное место именно добросовестности приобретателя в случае спора по квартире.

Во-вторых, речь идет о потере денег. В случае судебных разбирательств суд может признать эту сделку недействительной. В итоге покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец — только ту сумму, которая указана в договоре. Доказать, что «за рамками» были выплачены дополнительные средства, практически невозможно. В результате покупатель останется и без части денег, и без недвижимости.

В-третьих, покупатель не сможет получить имущественный вычет на полную стоимость объекта недвижимости. Он может получить вычет только на ту сумму, которая указана в договоре. А если возникнет необходимость продать квартиру до завершения налогооблагаемого периода, разница между будущей реальной стоимостью и ценой, указанной в предыдущем договоре купли-продажи, будет весьма существенной, что означает большую сумму налога с продажи.

Чем рискует продавец?

Как и покупатель, продавец может потерять в деньгах. В случае, если стороны договорились, что расчет за покупаемую недвижимость будет через банковскую ячейку, перед тем как подписать договор купли-продажи квартиры, в котором указана заниженная стоимость, заключается договор аренды банковской ячейки, в которую покупатель в присутствии продавца закладывает сумму, равную реальной стоимости квартиры. Продавец полагает, что он гарантированно получит всю сумму, заложенную в ячейку, после того как Росреестр зарегистрирует переход права собственности на покупателя. Но может случиться так, что срок аренды ячейки истечет, а регистрация перехода права собственности так и не наступит. В этой ситуации покупатель получит доступ к деньгам, но у него останется и подписанный продавцом договор, в котором указана заниженная стоимость. Далее недобросовестный покупатель может обратиться в суд и по суду потребовать зарегистрировать право собственности на свое имя, оплатив при этом только цену по договору.
Как покупатель «сдаст» продавца.

Если покупатель претендует на имущественные вычеты по объекту или по процентам по ипотеке. В этом случае, покупатель обратится в налоговую инспекцию и предоставит все документы, в том числе договор о неотделимых улучшениях, расписки о передаче денежных средств и т.д. из которых налоговики узнают реальную сумму сделки.
Если покупатель до истечения минимального срока владения для «безналоговой» продажи решит продать квартиру.
Если покупатель подарит квартиру близкому родственнику или квартира будет унаследована.

Если сделка была с использованием ипотечных средств. Кредитный̆ договор — еще одна бомба замедленного действия, поскольку в нем отображена реальная стоимость квартиры, и по первому же требованию банк предоставит эти сведения налоговой.

Санкции

Неуплата или неполная уплата сумм налога в результате занижения налоговой̆ базы, иного неправильного исчисления налога или других неправомерных действий̆ (бездействия), влечет административную ответственность в виде штрафа в размере 20% от неуплаченной̆ суммы налога. Доказанный̆ умысел увеличивает штраф уже до 40%. При этом, помимо штрафа, налог в любом случае придется заплатить.
Также за уклонение физического лица от уплаты налогов, сборов… путем непредставления налоговой̆ декларации… либо путем включения в налоговую декларацию заведомо ложных сведений, совершенное в крупном размере законодательством предусмотрена и уголовная ответственность.